ይሄን መሰል እንግልት እና ሮሮ በሀገራችን የሪል ስቴት ዘርፍ ላይ ከሚሰሙ በርካታ ድምፆች መካከል የሚጠቀስ ነው፤ ችግሩ ዜጎች መንግሥትንና ሕግን አምነው ከሪል ስቴት አልሚዎች ጋር በፈጸሙት ውል ችግር ውስጥ እየወደቁ መሆኑን የሚያሳይ ነው። ችግሩን የበለጠ የሚያጎላው ከሕግና አሠራር ጋር የተያያዘው አሠራር ነው፤ ከዚህም አንዱ ዜጎች ባልተሠራ እና ባልተጨበጠ ነገር ላይ የመንደር ውል አምነው ገንዘባቸውን ለሪል ስቴት አልሚዎች መስጠታቸው ነው።
ልዩ የምርመራ ሪፖርት
ክፍል አንድ
ለሰው ልጆች መኖር አስፈላጊ ተብለው ከተለዩ ጉዳዮች መካከል መጠለያ አንዱ ነው። በዚሁ መነሻነት ሀገራት ዜጎቻቸው መጠለያ እንዲኖራቸው በተለያየ መንገድ ይንቀሳቀሳሉ። ሀገራችን ኢትዮጵያም ይህንኑ እውነታ ታሳቢ በማድረግ ዜጎችን የቤት ባለቤት ለማድረግ ሰፊ ጥረቶችን እያደረገች ትገኛለች ።
በአንድ በኩል ዜጎች በግላቸው ቤት እንዲሠሩ የመሬት አቅርቦት በማመቻቸት፤ በሌላ በኩል መንግሥት የዜጎችን የቁጠባ ባሕል በማሳደግ ከ300 ሺህ በላይ የጋራ መኖሪያ ቤቶች በመሥራት ዜጎች በአቅማቸው የቤት ባለቤት እንዲሆኑ ረጅም ርቀት ሄዷል ።
ከእነዚህ ባለፈም፣ አቅም ያለውና መካከለኛ የኑሮ ደረጃ ያለው ዜጋ የቤት ባለቤት እንዲሆን ያስችል ዘንድ፤ ባለሃብቶች በቤት ልማት ዘርፉ ላይ እንዲሠማሩ ተደርጓል። ከዚህም ጋር ተያይዞም የሪል እስቴት ንግድ በሀገሪቱ ተጀምሯል። በዘርፉ በቢሊዮን የሚቆጠር ሃብት፣ በብዙ ሺህ ሔክታር የሚለካ መሬት እና ሌሎችም ሥራ ላይ እንዲውሉ ተደርጓል።
ይህም ሆኖ ግን የሪል እስቴት ንግድ ገና ከጅምሩ በተለያዩ ችግሮች በመጠላለፉ ዜጎች ላልተገባ ችግር ተዳርገዋል። ቁጥራቸው ጥቂት የማይባሉ ዜጎችም የችግሩ ሰለባ ሆነዋል። በዘርፉ በስፋት ከሚታየው የሕግና የአሠራር ክፍተት የተነሳም ለጥቂቶች የብዝበዛ ምንጭ እየሆነ ነው የሚሉ ቅሬታዎችም ጎልተው እየተደመጡ ነው ።
ይህን ችግር ያስተዋለው የኢትዮጵያ ፕሬስ ድርጅት የመልካም አስተዳደር እና የምርመራ ዘገባ ቡድን ጉዳዩን በሩቅ እና በሐሜት ከመስማት ይልቅ ቀረብ ብሎ መመርመሩ ያለውን ፋይዳ በመረዳት ለጉዳዩ ቅርበት ያላቸውን ዜጎች፣ በዘርፉ ዕውቀት ያላቸው ባለሙያዎችን እና የሚመለከታቸው የሥራ ኃላፊዎችን በማነጋገር እንዲሁም ሰነዶችን በመፈተሽ የምርመራ ዘገባ አከናውኖ እንደሚከተለው አቅርቧል።
ነገረ ሪል ስቴት
‹‹የዩኤን-ሃቢታት›› (UN-Habitat) እያንዳንዱ ሰው ደኅንነቱ የተጠበቀ፣ በተመጣጣኝ ዋጋ በቂ መኖሪያ ቤት እንዲያገኝ የሚያረጋግጡ ፖሊሲዎችን ይደግፋል። በቂ መኖሪያ ቤት አቅርቦት ለግለሰቦች እና ለማኅበረሰቡ አጠቃላይ ደኅንነት ከፍተኛ አስተዋፅዖ አለውም ይላል”።
እንደ ዓለም አቀፉ የሰብዓዊ መብቶች ድንጋጌ ያሉ ዓለም አቀፍ ስምምነቶችም የመኖሪያ ቤቶችን አስፈላጊነት በማጉላት በተባበሩት መንግሥታት ድርጅት እ.እ.አ በ1948 ባወጣው ቻርተር አንቀጽ 25 ላይ እያንዳንዱ ሰው መኖሪያ ቤትን ጨምሮ ለጤና እና ለደኅንነት በቂ የሆነ የኑሮ ደረጃን ከፍ ሊያደርጉ የሚችሉ መሠረታዊ ፍላጎቶችን የማግኘት መብት እንዳለው ይገልጻል።
የቀድሞ የፐብሊክ ሰርቪስ ዋና ዳይሬክተር መኩሪያ ኃይሌ (ዶ/ር) Urban Land Policy, Housing, and Real Estate Markets in Urban Ethiopia በሚል ርዕስ እ.አ.አ 2022 ጥናት አጥንተዋል። መኩሪያ (ዶ/ር)፣ በዚህ ጉዳይ ላይ በሰጡት ሙያዊ አስተያየት መሠረት፤ የመኖሪያ ቤት ችግር መፍትሔ ካላገኘ ሁለት ትልልቅ ችግሮችን ያመጣል። አንዱ ዜጎች በራስ የመተማመን፤ የዴሞክራሲ ሥርዓት ላይ አስተዋፅዖ የማድረግ፤ የመምረጥ እና የመመረጥ እንዲሁም የመቃወም እና የመደገፍ አቅም ያንሳቸዋል።
ሁለተኛውና ትልቁ ፈተና፣ ሕገወጥነትን በተዘዋዋሪ የሚያበረታቱ ጉዳዮች መኖራቸው ነው። በተለያዩ ምክንያቶች ቁጥራቸው የማይናቅ ቤቶች ሕጋዊ ባልሆነ መንገድ ሊገነቡ ይችላሉ፣ ይህ ማለት ግንባታዎች ከፕላን ውጭ ሊፈጸሙ ይችላሉ። በተለያየ ጊዜዎች የተመለከትናቸው የሕገወጥ ቤቶች ፈረሳ ለዚህ አይነተኛ ማሳያዎች ናቸው። ይህ ደግሞ ከተሞችን ለማሳደግ በሚደረገው ጥረት ላይ የሀብት ብክነት ያስከትላል።
በዓለም አቀፍ ደረጃ የተለያዩ ሀገራት የዜጎቻቸውን የቤት አቅርቦት ጥያቄ ለመመለስ የተለያዩ ፖሊሲ እና ስትራቴጂዎች እየቀረጹ ችግሮችን ለመፍታት ይሠራሉ። የቤት አቅርቦት በመንግሥት ብቻ ሊፈታ የሚችል ጉዳይ እንዳልሆነ አብዛኛውን ሰው ይስማማል።
አቅም ያላቸው እና የተሳካላቸው ሀገራት ለዜጎቻቸው በራሳቸው ቤት ገንብተው ያቀርባሉ። ከፊሎቹ ደግሞ ከግል ባለሃብቶች ጋር በጥምረት በመሥራት የቤት ችግርን ይቀርፋሉ፤ ማኅበራትን በማደራጀት ቤት እንዲሠሩ የሚያደርጉም አሉ። በሌላ በኩል መንግሥታት ለግል አልሚዎች መመሪያ እና ደንብ አውጥተው ፈቃድ በመስጠት ወደ ዘርፉ በማስገባት የቤት ችግርን ለመቅረፍ ይሠራሉ። በጥቅሉ ይህ አይነት አካሄድ የሪል ስቴት ዘርፍ ይባላል።
በዓለም አቀፍ ደረጃ በሕግ ባለሙያዎች ዘንድ በሚታወቀውና ‹‹BLACK’S LAW DICTIONARY›› የሕግ መዝገበ ቃላት ማንኛውም መሬት ላይ ሊበቅል፤ ሊተከል ወይም ሊገነባ የሚችል ነገር ሪል ስቴት ሊባል እንደሚችል ይገልጻል።
ኢንጂነር ደሳለኝ ከበደ “ሪል እስቴት ኢንቨስትመንት አስተዳደር እና ግብይት” በሚል በ2013 ዓ.ም የታተመው መጽሐፋቸው “ሪል ስቴት” ሲባል መሬት እና መሬት ላይ በቋሚነት ተተክለው ወይም ተገንብተው የሚገኙ ተፈጥሯዊ እና ሰው ሠራሽ ንብረቶችን ያካተተ ይዞታን እንደሚያጠቃልል አመላክተዋል።
በታሪክ “ሪል እስቴት (Real Estate)” የሚለው ቃል እ.አ.አ. ከ1666 ጀምሮ ጥቅም ላይ መዋሉን፤ ከትርጓሜው አንጻርም “Real” የሚለው ቃል በጥንቱ የፊውዳል ሥርዓት መሬትን እና የይዞታ ባለቤትነትን ለመግለጽ የሚጠቀሙበት ቃል እንደነበር አመላክተዋል። “Real” የሚለውን ቃል አንዳንዶች Royall ከሚለው የፈረንሳይኛ፤ አንዳንዶች ደግሞ “Real” ከተሰኘው የስፓኒሽ ወይም “King” ከሚለው የላቲን ቃል የመጣ ነው ብለው ትንታኔ እንደሚሰጡበት በመጽሐፉ ተብራርቷል።
በሲቪል ሰርቪስ ዩኒቨርሲቲ የሀውሲንግ እና ሪል ፕሮፐርቲ ትምህርት ክፍል መምህር የሆኑት ልሳነወርቅ ስለሺ በበኩላቸው፤ በመሬት ላይ የለማ ነገር ሁሉ የሚለው ውስጡ በርካታ ነገሮችን ስለሚያጠቃለል የሪል እስቴት ዘርፍ እጅግ በጣም ሰፊ ነው። ዘርፉ የንግድ፣ የማምረቻ ወይም የኢንዱስትሪ፣ የግብርና፤ የመኖሪያ ቤት እና ቅይጥ እየተባለ ይከፋፈላል። የመኖሪያ ቤት ሪል እስቴትም እንዲሁ አፓርትመንት፤ በመደዳ የተሠሩና የተጠባበቁ ቤቶች እና ለብቻ ግቢ ያላቸው ሆነው ሊሠሩ ይችላሉ።
የሪል ስቴት ቤቶች ታሪካዊ አመጣጥ
ሪል እስቴት በመሬት ላይ ያሉ ማንኛውንም ቋሚ ንብረቶች የሚያጠቃልል ቢሆንም፤ ከያዝነው ጉዳይ አኳያ የመኖሪያ ቤቶችና ከእነሱ ጋር የተያያዘውን ለይተንና በዚሁ ላይ አተኩረን የምንመለከት ይሆናል።
የዘርፉ ምሑራን እንደሚሉት፣ የሪል እስቴት ቤቶች ታሪክ የሰው ልጅ የልማት እንቅስቃሴን፣ ኢኮኖሚያዊ ለውጦችን እና የባሕል ተዋርሶን የሚያንፀባርቅ ታሪካዊ ጉዞ አለው። ከጥንት ሥልጣኔዎች እስከ ዘመናዊ የከተማ ሰማይ ጠቀስ የመኖሪያ ቤቶች ግንባታ ድረስም ብዙ ለውጦችን አስተናግዷል።
በጥንት ዘመን መኖሪያ ቤት በዋነኝነት የሚሠራው ከአስቸጋሪ የአየር ሁኔታ ለመጠበቅ እንዲያስችል ተደርጎ ከእንጨት፣ ከድንጋይ፣ ከጭቃ እና በቀላሉ ከሚገኙ የተፈጥሮ ግብዓቶች ነበር። ለዚህም በዋቢነት የሜሶፖታሚያን ከጭቃ ጡብ የተሠሩ ቤቶች ማንሳት ይቻላል።
ጆንስ ሊ፣ “Feudalism and Housing in the Middle Ages” በሚለው ጥናቱ እንዳመላከተው፤ በመካከለኛው ክፍለ ዘመን መኖሪያ ቤቶች በፊውዳል ሥርዓቶች ቅኝት ተሻሽለው ተሠርተዋል። የቤቶቹ ዲዛይንም ማኅበራዊና ኢኮኖሚያዊ ደረጃዎን ያንፀባርቁ ነበር። ሰፋፊ፣ የተራቀቁ እና በግንብ የሚሠሩ ቤቶች የባለሃብቶች፤ በአንጻሩ ትናንሽ እና ከሳር የተሠሩ የጎጆ ቤቶች ደግሞ የገበሬዎች እና በዝቅተኛ የሕይወት ደረጃ የሚገኙ ሰዎች ስለመሆናቸው የታወቀ ነው። በሂደት የንግድ መስመሮችን ተከትለው ከተሞች እያደጉ ሲሄዱ፤ የመኖሪያ ቤቶችም በከፍተኛ ደረጃ ዕድገት አሳይተዋል።
በ18ኛው እና በ19ኛው ክፍለ ዘመን የተካሄደው የኢንዱስትሪ አብዮት እንዲሁ በመኖሪያ ቤቶች ላይ ወሳኝ ለውጥ እንዲመጣ አድርጓል። በዘመኑ የነበረው ፈጣን የከተሞች እድገት የመኖሪያ ቤት ፍላጎት እንዲጨምር አድርጓል። በዚህ ወቅት ተከራዮች የሚኖሩባቸው ሕንጻዎች እንዲበራከቱ ከማድረጉም ባለፈ የተደራጁ መንደሮች እንዲፈጠሩ አስተዋፅዖ አበርክቷል። የሥነ ሕንፃ እና የከተማ ፕላን ለውጦች እንዲታዩም አድርጓል።
በ20ኛው ክፍለ ዘመን የመኖሪያ ቤቶች ፍላጎት መጨመሩና የቴክኖሎጂ ጥበብ ውጤቶች ማደግ የሕንጻ ግንባታ ዕድገት እንዲፋጠን ማስቻሉን ጥናቶች ያሳያሉ። ይሄም የሪል እስቴት ዘርፉ ከፍ ብሎ እንዲወጣ ዕድሎችን ፈጥሯል።
ስለሆነም ለሪል እስቴት ዘርፉ፣ በተለይም ከመኖሪያ ቤት ጋር በተያያዘ ሀገራት ፖሊሲዎችን ማውጣት፣ ስትራቴጂዎችንም መቅረጽ ጀምረዋል። በዘርፉ የሚፈለገውን ውጤት የማምጣት እና ያለማምጣት ጉዳይ የሚወሰነውም በዚሁ ውጤታማ የሪል እስቴት ዘርፍ ፖሊሲና ስትራቴጂዎች ብሎም ሕግና አሠራሮችን በመቅረጽና እነዚህን በትኩረት በመተግበር አቅማቸው ላይ የተመሠረተ ነው።
ውጤታማ ሕግና አሠራር ዘርግቶ የተገበረ ሀገር ከዘርፉ ሲጠቀም፤ ከዚህ በተቃራኒው የተጓዘ ግን ዘርፉ የውጤት ሳይሆን የችግር ምንጭ ሲሆን መመልከት የተለመደ ነው። ይሄንን የውጤታማነትም፣ የችግር ምንጭነትም ጉዳይ በተለያዩ ሀገራት ተሞክሮ ማንጻጸሪያነት መመልከት ተገቢ ይሆናል።
ስኬታማ የሪልስቴት ፖሊሲ ልምዶች
ሪል እስቴት ለማኅበረሰቡ እና ለኢኮኖሚው ያለው አዎንታዊ ተፅዕኖ የሚያጠያይቅ አይደለም። በርካታ ሀገራት የሪል እስቴት ፖሊሲዎችንና አሠራሮችን ስትራቴጂካዊ ትግበራዎችን በማድረግ አስደናቂ ዕድገትን አስመዝግበዋል። ለዚህም ማሳያ ከሚሆኑት አንዱ የሲንጋፖር የሪል እስቴት ፖሊሲ ነው።
ሲንጋፖር ከነፃነቷ ማግስት ጀምሮ መንግሥት የጋራ መኖሪያ ቤት ፖሊሲን በመቅረጽ እና በመተግበር ረገድ ትልቅ ሚና ተጫውቷል። ይህም በተመጣጣኝ ዋጋ ዜጎች የመኖሪያ ቤት እንዲያገኙና ማራኪ የከተማ ፕላን እንዲኖራቸው አግዟል።
የሀገሪቱ የሕዝብ መኖሪያ ቤቶች ፕሮግራም (The public housing program)፣ በሌላኛው ስሙ የቤቶች እና ልማት ቦርድ (Housing and Development Board (HDB)) በመባል ይታወቃል። ፕሮግራሙም ከፍተኛ ጥራት ያላቸው እና ድጎማ የሚደረግላቸው ቤቶችን ለብዙኃኑ ሕዝብ በማቅረብ ረገድ ከፍተኛ አስተዋፅዖ አድርጓል።
ይህ አካሄድ የሲንጋፖር ዜጎችን የመኖሪያ ቤት ችግር ከመቅረፍ ባለፈ በሀገሪቱ ማኅበራዊ ትስስርን እና ኢኮኖሚያዊ መረጋጋትን መፍጠሩን ‹‹ፋንግ›› (Phang) የተባለ አጥኚ እኤአ በ2015 “Singapore’s housing policies: 1960-2013. Frontiers in Development Policy: A Primer on Emerging Issues” በሚለው ጥናቱ አመላክቷል።
ከሪል እስቴት ፖሊሲ ስኬት ጋር ስሟ አብሮ የሚነሳው ሌላዋ ሀገር ደግሞ ካናዳ ናት። ሪል እስቴት ለካናዳ ኢኮኖሚያዊ ዕድገት ቁልፍ ሚና ከተጫወቱ ዘርፎች መካከል መሆኑ ይነገራል። የካናዳ መንግሥት ዜጎችን የቤት ባለቤት ለማድረግ ከፍተኛ ትኩረት ሰጥቶ ፖሊሲዎችን ሲያወጣ እና ሲተገብር ቆይቷል።
የቤት ገዢዎች እቅድ (Home Buyers’ Plan) እና እንደ የቤት ገዢዎች ማበረታቻ ያሉ የፖሊሲ ትግበራዎች ለዜጎቿ የቤት ፍላጎትን በይበልጥ ተደራሽ ለማድረግ እንዳስቻላት ‹‹ሌይ›› የተባለ አጥኚ እኤአ 2017 “Global China and the making of Vancouver’s residential property market. International Journal of Housing Policy” በሚለው ጥናቱ ላይ አመላክቷል።
ሆንግ ኮንግ ያላት የመሬት ሃብት ውስን ቢሆንም፣ የከተሞች ስትራቴጂካዊ የመሬት አስተዳደር ፖሊሲዎች፣ የሊዝ ይዞታ ሥርዓት እና የመንግሥት እና የግል ሽርክና አተገባበር በከተሞች ያለውን አቅም ከፍ ለማድረግ አስችሏታል። ይህ አካሄድ ደግሞ ለመንግሥት ከፍተኛ ገቢ ከማስገኘቱም በላይ ተለዋዋጭ እና ፈጠራ አዘል የሆነው የሪል ስቴት ኢንዱስትሪ እንዲስፋፋ ማድረግ መቻሉን ‹‹ላይ እና ዩ›› እኤአ 2014 ባጠኑት ጥናት አመላክተዋል።
በሃገሪቱ የስትራቴጂክ የመሬት አስተዳደር ፖሊሲ ከመተግበሩ አስቀድሞ ሆንግ ኮንግ በቤቶች ልማት ዘርፍ ብዙ ፈተናዎች ገጥሟታል። እነዚህ ተግዳሮቶች መካከል ከባድ የቤት እጥረት፣ ዋጋ መናር፣ በቂ የሆነ የኑሮ ሁኔታ አለመኖር እና የማኅበራዊ እኩልነት አለመረጋገጥ ዋነኞቹ ነበሩ። ይሁንና ባወጣቻቸው ችግር ፈቺ ፖሊሲዎችና ውጤታማ ትግበራ ችግሩን ለመቅረፍ ችላለች።
ያልተሳኩ የሪል እስቴት ፖሊሲ አብነቶች
በሪል እስቴት ልማት ታሪክ ውስጥም በኅብረተሰቡ እና በሀገር ኢኮኖሚ ላይ አሉታዊ መዘዞች ያስከተሉ ፖሊሲዎች እና ተግባራት አሉ። አንዳንድ ሀገራት በዘርፉ የተከተሉት ፖሊሲ እና ስትራቴጂ ጥራት ያለው እና የተጠና ባለመሆኑ በዜጎች ማኅበራዊ እና ኢኮኖሚያዊ ኩነቶች ላይ አሉታዊ ተፅዕኖ አሳድሯል።
ለዚህ ጥሩ ምሳሌ የምትሆነው፣ የዓለማችን ልዕለ ኃያል የምትባለዋ ዩናይትድ ስቴትስ ኦፍ አሜሪካ ናት። አሜሪካ፣ እኤአ 2007 እስከ 2008 ከቤት ጋር የተያያዘ ‹‹ሰብፕራይም ሞርጌጅ ክራይስስ›› (subprime mortgage crisis) የተባለ ችግር አጋጥሟት ነበር። ለዚህ ችግር በርካታ ምክንያቶች ቢኖሩም ዋና ዋናዎቹ ግን ልል የብድር ስታንዳርድ እና በግምት የሚካሄድ የሪል እስቴት ገበያ እንደነበረ Financial Crisis of 2007-2009: Causes and Remedies በሚለው ጽሑፍ ላይ ተመላክቷል። ይህም በአሜሪካ የሪል እስቴት ገበያውን ክፉኛ እንዲወድቅ አድርጎታል። ፋይናሽያል ቀውስም አስከትሏል። በርካቶችን ከሥራ ውጭ እንዲሆኑ ማድረጉንም ጥናቶች ያሳያሉ።
የቻይና የሪል እስቴት ገበያ ልምድም ለብዙ ሀገራት እንደ ማስጠንቀቂያ ሆኖ ሊያገለግል ይችላል። ከቅርብ አሥርተ ዓመታት ወዲህ፣ የቻይና መንግሥት በፈጣን የከተሞች መስፋፋት እና የቤት ባለቤትነትን ማሳደግ ላይ ትኩረት ሰጥቶ ሲሠራ ቆይቷል። በዚህም በርካታ አልሚዎች ወደ ዘርፉ በመቀላቀል ሰማይ ጠቀስ የሆኑ ሕንጻዎች ገነቡ። ነገር ግን በተለያዩ ምክንያቶች በቻይና ቤቶቹ ገዥ አጥተው ባዷቸውን ቀሩ።
ሶራሲ እና ሁረስት የተባሉ ጸሐፊዎች እ.አ.አ 2016 China’s phantom urbanisation and the pathology of ghost cities በሚል ርዕስ በተጻፉት ጆርናሎች እነዚህን ባዶ የሆኑ የሪል ስቴት መንደሮች ‹‹ghost cities›› ይሏቸዋል። ጥናቱ እንደሚያሳየው፣ በተለይ በየክፍለ ሀገሮቹ ያሉ አስተዳዳሪዎች፣ ከተሜነት እንዲስፋፋ ለማድረግ የእርሻ መሬቶችን ሳይቀር ወደ ከተማ ግንባታ አስገብተዋል። ቤቶቹ ቢገነቡም፣ አስፈላጊው መሠረተ ልማት ቢሟላም፣ በኅብረተሰቡ አናሳ የከተማ ቤት ፍላጎት ምክንያት ውጤታማ መሆን አልቻለም ይላሉ አጥኚዎቹ።
ይህም በኢኮኖሚ ላይ የሚያደርሰው ጉዳት የትዬለሌ ይሆናል። የፋይናንስ ፍሰቱን ያዛባል፣ ግብርናን ይጎዳል ከዚህ በተጨማሪም ሀብት በተፈላጊው ቦታ ላይ እንዳይውል ያደርጋል። በዚህም የተነሳ ሀገራት ሪል ስቴት ልማትን ከቤት ፍላጎት ጋር የሚያጣጥም ፖሊሲ ሊኖራቸው እንደሚገባ ትምህርት ሰጥቷል።
ሪል እስቴት በኢትዮጵያ
የዓለም ባንክ እ.አ.አ 2022 ባወጣው መረጃ በኢትዮጵያ ባለፉት ጥቂት አስርት ዓመታት በግምት በየዓመቱ ከሁለት ነጥብ አምስት በመቶ በላይ የሕዝብ ቁጥር ዕድገት ተመዝግቧል። በከተማና መሠረተ ልማት ሚኒስቴር ሚኒስትር ዴኤታ እና የቤቶችና የከተማ ልማት ዘርፍ ኃላፊ የሆኑት ወይዘሮ ሄለን ደበበ ከኢትዮጵያ ፕሬስ ድርጅት የአዲስ ዘመን ጋዜጣ የመልካም አስተዳደር እና ምርመራ ቡድን ጋር በነበራቸው ቆይታ እንደገለጹት፤ እንደ ሀገር ወደ ከተሞች የሚደረግ ጤናማ ያልሆነ ፍልሰት አለ። ይህም በከተሞች ላይ ከፍ ያለ የቤት ፍላጎት እንዲኖር አድርጓል።
ወይዘሮ ሄለን እንደሚሉት፤ አዲስ አበባን በተመለከተ ከተማ አስተዳደሩ በጥልቀት ያጠናው ጥናትም አለ። ከተማና መሠረተ ልማት ሚኒስቴርም ፍልሰቱ ጤናማ ነው የሚል ግምገማ የለውም። በጣም ከፍ ያለ ቁጥር ያለው ሕዝብ ከተለያዩ የሀገሪቱ ክፍል ወደ አዲስ አበባ ይፈልሳል። ይሄ ፍልሰት ደግሞ ማኅበራዊ እና ኢኮኖሚያዊ ጫና አለው። ለምሳሌ፣ ለነዋሪውም፣ ለፍልሰተኛውም የሚሆን የሥራ ዕድል መፍጠር የሚችል አቅም እንዳይኖር ከማድረጉም በላይ የቤት ፍላጎቱም ላይ የሚያሳድረው ጫና እጅጉን ከፍ ያለ ነው።
ይሄ ጤናማ ያልሆነ ፍልሰት ከከተሞች የመሬት አጠቃቀም ጋር ተያይዞም የሚፈጥረው ጫና አለ። ምክንያቱም በከተሞች የመሬት ውስንነት አለ። ለምሳሌ አዲስ አበባ ያላት የቆዳ ስፋት ተወስዶ ቢታይ አብዛኛው ሰው እየኖረ ያለው ወደ ጎን በሆነ የአሰፋፈር ሥርዓት ነው። ስለሆነም ትንሽ ሰው ብዙ መሬት ይዞ ነው የሚኖረው። የመሬት አጠቃቀም ባሕላችንም ኋላ ቀር በመሆኑ የማስተናገድ አቅማችንን በዚያው ልክ እየተፈተነ ነው።
የአዲስ አበባ ሕዝብ ደግሞ በጣም ተጠጋግቶ የሚኖር ሕዝብ ነው። ስለሆነም መሠረተ ልማቶችን በማዘመን በከተማዋ የሚሰጡ አገልግሎቶችን በማሳለጥ ለሕዝቡ ተደራሽ ማድረግ ያስፈልጋል። አዲስ አበባን በመለጠጥ ብቻ የነዋሪዋን ችግር መፍታት አይቻልም። ይሄንን ለማድረግ ሀብት እና ቴክኖሎጂ ይፈልጋል። አሰፋፈርንም መቀየር ይፈልጋል።
በሌላ በኩል ደግሞ፣ የሪል እስቴት ዘርፉ እስካሁን እየተመራ ያለው በንግድ እና በኢንቨስትመንት ሕጉ በመሆኑ፤ ተገቢውን የሆነ ትኩረት አላገኘም። በዚህም ብዙ ዜጎች ተጎድተዋል። ምክንያቱም ገንዘብ ሰብስበው የጠፉ፤ በውሉ መሠረት ጥራት ያለው ቤት ያላቀረቡ አልሚዎች አሉ። ይሄንን መቆጣጠር ያስፈልጋል። የሪል ስቴት አልሚው ፈቃድ ሲሰጠውም በአየር ላይ ነው። ምክንያቱም፤ መሬት ከየት ነው የሚያገኘው? ምን ላይ ነው የሚሠራው? የሚለው ሳይታወቅ ነው ፈቃዱ የሚሰጠው። ይህ ደግሞ በዘርፉ ከፍተኛ ቀውሶችን እየፈጠረ ነው።
በዘርፉ የሚስተዋሉ ቀውሶችን ለመቅረፍ አሁን ላይ አጠቃላይ የሪል እስቴት እና የማይንቀሳቀስ ንብረት ግብይትና ግመታ ረቂቅ አዋጅ ለሚኒስትሮች ምክር ቤት ልከን ፀድቋል። ቀጣይ በሕዝብ ተወካዮች ምክር ቤት ሲፀድቅ አሁን ላይ ያለውን መልክ ያጣውን ግብይት መልክ ለማስያዝ ያስችላል። ምክንያቱም የሕጉ መውጣት አልሚ የሚባለው አስር ቤት የሚገነባው ነው፤ ወይስ አንድ ሺህ ቤት የሚገነባ? የሚለውን እና ዘርፉን ማን ይቆጣጠር? የሚለውን ጥያቄ ጭምር ይመልሳልና።
ወይዘሮ ሄለን እንዳረጋገጡት፤ አሁን ባለው አካሄድ ዘርፉ በከተማ እና መሠረተ ልማት ሚኒስቴር እየተመራ አይደለም። ዜጎች ችግር ሲደርስባቸው ዳኙን ብለው ቢመጡም ሚኒስቴር መሥሪያ ቤቱ ግን ይሄንን ሊፈታ አይችልም። ምክንያቱም ይሄን ሊያደርግ የሚችልበት ምንም የሕግ ማሕቀፍ የለውምና። በዚህም የሚፈጠር ዘርፈ ብዙ ችግር መኖሩን መገንዘብ አያዳግትም። ይሄን በመገንዘብም ነው ሚኒስቴር መሥሪያ ቤቱ ዘግይቶም ቢሆን አዋጅ አርቅቆ ያቀረበው። አዋጁ ሲፀድቅም ብዙ ጥያቄን ይመልሳል፤ ብዙ ችግሮችንም ይፈታል።
የቀድሞው የኢንቨስትመንት ኮሚሽን ኮሚሽነር እና አሁን የፍትሕ ሚኒስትር የሆኑት ወይዘሮ ሐና አርዓያሥላሴ እንደሚናገሩት ፤ ተቋሙ ረዘም ላለ ጊዜ ለውጭ የሪል እስቴት አልሚዎች ፈቃድ እየሰጠ ነው። በዚህም ብዙ አልሚዎችም ፈቃድ ወስደው እየሠሩ ነው። ሆኖም በሪል እስቴት ዘርፉ ለሚሠማሩ የውጭ ኢንቨስተሮች የምንሰጠው ፈቃድ እንደማንኛውም ሴክተር ሀገር ውስጥ መሥራት የሚያስችል ፈቃድ ብቻ ነው። ከእኛ ፈቃድ ካገኙ በኋላ ምን አይነት ቤት ይሠራ የሚለውን የሚጨርሱት ከሌሎች ተቆጣጣሪ አካላት (ማለትም ከከተማና መሠረተ ልማት ወይም የከተማ አስተዳደሩ) ጋር ነው።
እኛ ጋር ሲመጡ ብዙዎቹ መሬት አግኝተው ነው የሚመጡት። ለምሳሌ፣ አዲስ አበባ ላይ ቤት ማልማት ሲፈልጉ ከከተማ አስተዳደሩ ጋር ተነጋግረው እና ቦታ አግኝተው ነው። በትክክል ቦታው የት እንዳለ ባይታወቅም አዲስ አበባ ላይ መሆኑ ብቻ ከታወቀ ከእኛ ጋር ፈቃድ ያወጡና ወደ ሥራ ይገባሉ።
ተቋማችን ፈቃድ ሲሰጥ እንደማንኛውም ሴክተሮች የካምፓኒዎቹን “ፕሮፋይሎች”፣ የካፒታል አቅሙ ምን ያህል ነው? ለምን ያህል ሰው የሥራ ዕድል ይፈጥራል? ወዘተ.. የሚለውን ለክተንና ከዚያ አንጻር የሚሰጠውን ጥቅም አይተን ፈቃድ እንሰጣለን ሲሉ ገልጸዋል።
ከዚህ ውጪ ለሪል እስቴት የሚል የተለየ የኢንቨስትመንት ፈቃድ አሰጣጥ ሂደት የለውም፤ እንደ ሁሉም ሴክተር ነው የምንሠራው። የእኛ እና የተቆጣጣሪ መሥሪያ ቤት ሥራ በትይዩ ነው የሚሄደው። ቦታ እንዴት ነው የሚገኘው? እንዴት ነው የምንቆጣጠረው? የሚለውን ኢንቨስተሩ የሚሠራው ግብርና ላይ ከሆነ ግብርና ሚኒስቴር፤ ኮንስትራክሽን ከሆነ ከከተማና መሠረተ ልማት ሚኒስቴር ጋር በመሆን ነው። በአጠቃላይ ኢንቨስትመንት ሕጉ ላይ የሚቀመጠው በየትኛውም ሴክተር ይሁን የውጭ አልሚ እንዴት ይግባ? የሚል እንጂ ሴክተር ስፔስፊኬሽን የለውም ሲሉ ተናግረዋል።
እንደ የቀድሞ ኮሚሽነሯ ገለፃ ከሪል እስቴት ኢንቨስትመንቱ ጋር ተያይዞ የሚፈጠር ችግር እና በአልሚዎች ላይ የሚቀርብ ቅሬታ ቢኖር፤ ይሄ እኛን አይመለከትም። እኛ ማን ሃገር ውስጥ ይግባ? የሚለው ብቻ ነው የሚመለከተን። እኛን የሚመለከተው አንድ የውጭ ሀገር አልሚ ፈቃድ ሳይኖረው ሀገር ውስጥ ሲሠራ ቢገኝ ነው። በገባው ውል መሠረት ቃል የገባውን ነገር በጊዜው አላስረከበም የሚለው ግን ሌላ ተቆጣጣሪን የሚመለከት ነው።
ለምሳሌ፣ የመድኃኒት አምራች ሀገር ውስጥ ቢገባ የመድኃኒትና ቁጥጥር ባለሥልጣን የሚያወጣቸውን ሕጎች መተግበርና አለመተግበሩን የሚያየው የመድኃኒትና ቁጥጥር ባለሥልጣን መሥሪያ ቤት ነው። በዓመት ከስድስት ወር ግንባታ ጨርሼ ወደ ተግባር እገባለሁ ብሎ ያንን ሳያደርግ ሦስት ዓመታትን ቢቆይ ጉዳዩ በእኛ በኩል ይታያል። የመድኃኒት ቅመማውን በሚመለከት ግን ከእኛ ውጭ ስለሆነ በእኛ አይታይም።
የሪል እስቴት ዘርፉን በተመለከተ በጉዳዩ ላይ የዘርፉ ባለሙያዎች እና የመንግሥት ተቋማትን እና ባለድርሻ አካላትን ምላሽ ተመሳሳይ ሲሆን ሁሉም ዘርፉ የሚመራበት የራሱ የሆኑ ፖሊሲና ስትራቴጂ፤ ክትትልና ቁጥጥር የሚደረግበት የሕግ ማሕቀፍ፤ ተጠያቂነትን የሚያሰፍን አሠራር እና በባለቤትነት ይዞ የሚመራው የተለየ መንግሥታዊ ተቋም አለመኖሩን ይስማማሉ።
በኢትዮጵያ ሪል እስቴት የሚል ስያሜ ተሰጥቶት እንቅስቃሴ ማድረግ ከጀመረ ከሁለት አስርተ ዓመታት በላይ ቢያልፈውም፤ እስካሁን አዋጅ፣ መመሪያ፤ ደንብ፤ ተቆጣጣሪ አካል፤ ተጠሪ ተቋም እንደሌለው ያሳያል። ይህም ዘርፉ በአጠቃላይ ልጓም የሌለው ፈረስ ሆኖ እንዳሻው ያለ ከልካይ በሰፊው ሜዳ እንዲጋልብ እንዳደረገው ያስረዳል።
በእንዲህ አይነት ሁኔታ ገንዘባቸውንም ጊዜያቸውንም ያጡ በርካታ ዜጎች እንዳሉ የምርመራ ቡድኑ ማጣራት ችሏል። አቶ እስጢፋኖስ ዮሐንስ (ለዚህ ጽሑፍ ሲባል ስማቸው የተቀየረ) ከእነዚህ መካከል ለአብነት ተጠቃሽ ናቸው። ‹‹በሕግ በምትተዳደር ሀገር ገንዘባችን ተዘርፎ አይቀርም ብለን ነው ወደ ሕግ የሄድነው። እኛ ቤት ለመግዛት የተዋዋልነው የሪል ስቴት ተቋም አክሰስ ሪል ስቴት ይባላል። በውስጡ ብዙ ገዥዎች ቢኖሩም በኛ በኩል ወደ ክስ የሄድነው 13 ሆነን ነው።ለክስ ያበቃን ደግሞ በገባው ውል መሠረት አልሚው ግዴታውን ባለመወጣቱ ነው። ከሪል ስቴት አልሚው ጋር የገባነው ውል በ18 ወር ውስጥ ሙሉ ክፍያ ከፍለን የቤት ባለቤት መሆን እንደምንችል ነበር። ነገር ግን ይህ ባለመሆኑ መብታችንን ለማስከበር ወደ ፍርድ ቤት ሄደናል። ለ8 ዓመታትም ክስ ላይ ቆይተናል። ገንዘቡን ከከፈልን ደግሞ 12 ዓመታት ተቆጥሯል።በክሱ ሂደቱ ላይ እያለን የሞቱ ሰዎችም ነበሩ። ከገዥዎች መካከል “የመድኃኒት መግዣ ስጡኝ እና ቤቱ ሲመጣ ውሰዱት” እያሉ እና በሞት የተለዩም ነበሩ።
“ጉዳያችን በፍርድ ቤት ሲታይ ፣ቆይቶ በ2014 ዓ.ም ተፈረደልንና አስራ ሦስታችንም ንብረታችንን ተረከብን። ለተጓደለው የሕንጻ ግንባታ ማለትም 40 በመቶ ግንባታው ስላልተጠናቀቀ ወደ ገንዘብ ተቀይሮ ይሰጣቸው ከሚል ውሳኔ ጋር። አሁን የዲጂታል ካርታ ለማውጣትም እንቅስቃሴ ላይ ነን።”
ይሄን መሰል እንግልት እና ሮሮ በሀገራችን የሪል ስቴት ዘርፍ ላይ ከሚሰሙ በርካታ ድምፆች መካከል የሚጠቀስ ነው፤ ችግሩ ዜጎች መንግሥትንና ሕግን አምነው ከሪል ስቴት አልሚዎች ጋር በፈጸሙት ውል ችግር ውስጥ እየወደቁ መሆኑን የሚያሳይ ነው። ችግሩን የበለጠ የሚያጎላው ከሕግና አሠራር ጋር የተያያዘው አሠራር ነው፤ ከዚህም አንዱ ዜጎች ባልተሠራ እና ባልተጨበጠ ነገር ላይ የመንደር ውል አምነው ገንዘባቸውን ለሪል ስቴት አልሚዎች መስጠታቸው ነው።
በመልካም አስተዳደርና የምርመራ ዘገባ ቡድን – ክፍል ሁለት ይቀጥላል አዲስ ዘመን ኅዳር 14 ቀን 2017 ዓ.ም
